Kategoria: <span>Aktualności</span>

W praktyce notarialnej pojawił się problem możliwości zbycia pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość na rzecz właściciela innego lokalu wyodrębnionego w ramach tej samej nieruchomości. W szczególności kwestia dotyczyła tego, czy na powyższą czynność – o ile jest ona w ogóle możliwa – muszą wyrazić zgodę właściciele lokali znajdujących się w tym samym budynku (budynkach) w ramach wspólnoty mieszkaniowej, a jeżeli tak, to czy wszyscy, czy też jedynie ich większość w formie uchwały powziętej zgodnie z przepisem art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn. w Dz.U. z 2021 r. poz. 1048)?

Powyższe zagadnienie zostało rozstrzygnięte przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 15 listopada 2018 roku, III CZP 52/18. Sąd przyjął, że dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia tego pomieszczenia do innego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej, przy czym do dokonania w ten sposób podziału prawnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, o której stanowi art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. Z uzasadnienia uchwały wynika jednak, że taka zgoda nie jest natomiast konieczna, w przypadku odłączenia od samodzielnego lokalu, ale niewyodrębnionego, pomieszczenia przynależnego i przyłączenia go do innego lokalu stanowiącego już odrębną nieruchomość, chyba że podział ten wymaga przeprowadzenia robót budowlanych w elementach nieruchomości wspólnej. Art. 22 ust. 4 powołanej wyżej ustawy ma zastosowanie, gdy dochodzi do połączenie lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lokalową. Co bardzo istotne, Sąd Najwyższy stwierdził, że wpis przeniesienia własności pomieszczenia przynależnego w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu, do którego nastąpiło przyłączenie tego pomieszczenia nie ma charakteru konstytutywnego, skoro przyłączenie nastąpiło do lokalu, który jest już nieruchomością lokalową. Wpis konstytutywny dotyczy ustanowienia odrębnej własności lokalu, zaś zbywane pomieszczenia przynależne nie prowadzi do likwidacji lokalu, z którego jest odłączane, lecz jego zbycie ma na celu przyłączenie go do lokalu, który również stanowi już odrębną nieruchomość, a zatem nie dochodzi do powstania nowego lokalu.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Do końca lutego 2023 roku notariusze byli zobowiązani do przesyłania właściwym urzędom skarbowym tradycyjnych (papierowych) odpisów sporządzonych przez siebie w określonych sprawach aktów notarialnych. Powyższe ulega zmianie z dniem 1 marca 2023 roku. Od tej daty przedmiotowe dokumenty będą przesyłane w formie elektronicznej, celem przekazania ich szefowi Krajowej Administracji Skarbowej. Docelowo dokumenty będą przechowywane w Centralnym Repozytorium Wypisów Aktów Notarialnych, w którym znajdować się będą przez 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym zostały tam zamieszczone, co ma związek z przedawnieniem zobowiązań podatkowych.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Jak już informowaliśmy, Sejm odrzucił projekt nowelizacji Prawa o notariacie, który przewidywał rozszerzenie kompetencji rejentów o możliwość dokonywania wpisów w księgach wieczystych oraz wydawania nakazów zapłaty. Jednakże projekt ma wrócić, ale jako poselski, a zapowiedzi wiceszefa MS Marcina Warchoła wynika, że Sejm miałby się nim zająć już w styczniu 2023 roku (vide www.prawo.pl/prawnicy-sady/notarialny-nakaz-zaplaty-wpis-do-ksiag-wieczystych-nowy-projekt,518831.html).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Sejm odrzucił kontrowersyjny projekt nowelizacji Prawa o notariacie. Przewidywał on rozszerzenie kompetencji rejentów o możliwość dokonywania wpisów w księgach wieczystych oraz wydawania nakazów zapłaty, jednak z drugiej strony zaostrzał zasady odpowiedzialności dyscyplinarnej. Chodziło o regulacje dotyczące automatycznego zawieszenia notariusza decyzją ministra sprawiedliwości, w przypadku gdy usłyszał prokuratorskie zarzuty. Sejm poparł wniosek opozycji o odrzucenie ustawy. Możliwość dokonywania wpisów w księgach wieczystych miała spowodować przyspieszenie tych czynności, co pozwoliłoby uniknąć kosztów ubezpieczenia pomostowego. Z kolei notarialne nakazy zapłaty, które w sprawach niespornych mieliby wydawać notariusze, miały odciążyć sądy i przyspieszyć dochodzenie roszczeń (vide serwisy.gazetaprawna.pl 05.12.2022).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Uprzejmie informujemy, że dnia 26 listopada 2022 roku będzie miała miejsce 13 edycja Dnia Otwartego Notariatu, której hasło brzmi: „Porozmawiaj z notariuszem, jak ochronić majątek rodziny i firmy w czasie kryzysu”. Niezmiennie od 2010 roku akcja służy edukacji prawnej, ale także promowaniu czynności notarialnych, informowaniu o funkcji i roli notariuszy i notariatu. Dzień Otwarty Notariatu to najważniejsza inicjatywa społeczna samorządu notarialnego realizowana przez Krajową Radę Notarialną oraz 11 rad izb notarialnych. Nadrzędnym celem przedsięwzięcia jest edukowanie społeczeństwa w tych obszarach prawa, które leżą w kompetencjach notariuszy, jak również informowanie o rodzajach umów i czynnościach notarialnych, które będą odpowiednie dla realizacji zakładanych celów (vide www.porozmawiajznotariuszem.pl).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Rząd przyjął projekt opracowany w Ministerstwie Sprawiedliwości, zgodnie z którym ma zostać usprawniona procedura dokonywania wpisów hipotek oraz wydawania nakazów zapłaty. Projekt zakłada, że notariusze mogliby dokonywać wpisów w księgach wieczystych, które wiązałyby się z zakładaniem nowych ksiąg wieczystych poprzez wyodrębnienie nieruchomości lokalowej, gdy zbywcą jest przedsiębiorca oraz wpisu hipoteki. Warunkiem wdrożenia proponowanych zmian byłoby powierzenie notariuszom uprawnień umożliwiających im podłączenie się do systemu teleinformatycznego jako użytkownikom. Uprawnieninie do dokonywania wpisów będzie przysługiwało jedynie notariuszom spełniającym określone ustawą wymagania, między innymi  legitymującym się 3-letnim okresem nienagannego prowadzenia kancelarii. Ustawa ma wejść w życie 12 miesięcy od ogłoszenia. Zgodnie z projektem notariusze zyskają także nowe kompetencje do wydawania notarialnych nakazów zapłaty. Jednocześnie podnosi się wymogi zawodowe dla tej grupy, bo notariuszem będzie mogła zostać osoba, która ukończy 28 lat. Obecnie można nim zostać w wieku 26 lat (vide biznes.interia.pl 03.10.2022).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 6 lipca 2022 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt II OSK 2376/19, dotyczącej transkrypcji zagranicznego aktu małżeństwa osób tej samej płci do polskiego rejestru stanu cywilnego, potwierdził stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 stycznia 2019 roku (sygn. Akt IV SA/Wa 2618/18), zgodnie z którym taka transkrypcja byłaby nie do pogodzenia z zasadą porządku prawnego obowiązującego na terytorium Polski. Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zgodnie z którym transkrypcja zagranicznego aktu małżeństwa osób tej samej płci byłaby niezgodna z polskim porządkiem prawnym (vide fronda.pl 05.09.2022).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Możliwość dokonania czynności prawnej przez przedstawiciela (w tym pełnomocnika) nie budzi w prawie polskim co do zasady żadnych wątpliwości (vide art. 95 i n. Kodeku cywilnego). Można zatem upoważnić inną osobę przykładowo do nabycia lub zbycia nieruchomości albo ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (czynności z zakresu prawa rzeczowego), jak również zwarcia choćby umowy najmu (czynność z zakresu prawa zobowiązań). Pełnomocnik zostaje z zasady umocowany do dokonania czynności głównych (podpisanie umowy) oraz pobocznych, niezbędnych do wykonania pełnomocnictwa (składanie oświadczeń, wnioskowanie o wydanie niezbędnych dokumentów, czy też odbiór korespondencji).

Niestety w praktyce – mimo prawidłowego udzielenia pełnomocnictwa – pracownicy placówek pocztowych odmawiają wydania pełnomocnikowi przesyłek sądowych, których adresatem jest mocodawca. Osoby te żądają okazania pełnomocnictwa pocztowego, udzielonego w trybie art. 38 Prawa pocztowego.

Kierując się łacińską zasadą wnioskowania „a maiori od minus” (wnioskowanie z uzasadnienia silniejszego na słabsze) trudno powyższe stanowisko pracowników pocztowych zrozumieć. Jeżeli przykładowo pełnomocnik jest upoważniony do sprzedaży w imieniu i na rzecz mocodawcy lokalu mieszkalnego o wielkiej wartości oraz do reprezentowania go przed sądem w postępowaniu wieczystoksięgowym, to tym bardziej powinien on mieć możliwość odbierania korespondencji nadesłanej z tego sądu. A tego właśnie prawa się jemu odmawia, mimo sporządzenia pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego, a zatem dokumentu urzędowego gwarantującego bezpieczeństwo obrotu w sposób szczególny.

Dlatego z uznaniem należy odnotować, iż doręczanie przesyłek sądowych czekają zmiany. Otóż w sierpniu b.r. do Sejmu został wniesiony projekt ustawy o zmianie m.in. Kodeksu postępowania cywilnego, który po jego uwzględnieniu umożliwi odbiór przesyłek sądowych w postępowaniu sądowym przez osobę, której adresat udzielił pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (vide prawo.egospodarka 02-09-2022).

Planowana nowelizacja ma duże znaczenie, gdyż ułatwi znacznie wykonywanie przez pełnomocników zleconych im czynności.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Z uzasadnienia najnowszego orzeczenia SN z dnia 1 czerwca 2022 roku, wydanego w sprawie I NSNc 551/21 (wyrok Izby Kontroli nadzwyczajnej i Spraw Publicznych) m.in. wynika, że jeżeli nabywcy nieruchomości zapewnili dożywotnikowi świadczenia określone umową dożywocia (które mają wymierną wartość ekonomiczną i są charakterystyczne dla takiej umowy), to nie można uznać, że kontrakt taki ma na celu obejście ustawy i jest w konsekwencji nieważny na podstawie art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego.

Umowa darowizny nie jest umową wzajemną, a zobowiązania moralne z zasady nie mają żadnej doniosłości prawnej. Inaczej jest z umową dożywocia, która zobowiązuje nabywcę nieruchomości do zapewnienia dożywotnikowi utrzymania przez spełnienie określonych w jej treści świadczeń. Spełnienie takiego obowiązku wymaga utrzymywania bliskich stosunków osobistych pomiędzy stronami, a przynajmniej pozostawania w styczności.

Jeżeli zatem umowa ma charakter wzajemny i odpłatny, to wyklucza to uznanie jej za darowiznę.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Jak wynika z najnowszych doniesień prasowych projekt poszerzający uprawnienia notariuszy o wpis do księgi wieczystej jest na ostatniej prostej i jeszcze w sierpniu może być przyjęty przez Radę Ministrów. Przy okazji modyfikacji systemu teleinformatycznego mogą zostać dodane funkcjonalności, które skokowo poprawiłyby jakość danych statystycznych rynku mieszkaniowego. Informacje podał Marcin Warchoł – wiceminister sprawiedliwości. Więcej informacji na ten temat po linkiem: https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-notariusze-z-nowymi-uprawnieniami-szykuje-sie-duza-zmiana-dl,nId,6212110.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie