Hipoteka po nowemu.

Uprzejmie informujemy, że jak wynika z najnowszych doniesień prasowych projekt upoważniający notariuszy do dokonywania wpisów w księgach wieczystych trafi w najbliższym czasie do uzgodnień międzyresortowych. Ma to spowodować przyspieszenie postepowania wieczystoksięgowego, gdyż opóźnienia w tym zakresie są kilkunastomiesięczne.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Służebność gruntowa, a połączenie nieruchomości

Zetknęliśmy się ostatnio z problem przyłączenia do nieruchomości drogowej, obciążonej służebnością gruntową przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości sąsiedniej, dodatkowych działek drogowych. Powstała w tej sytuacji nowa nieruchomość i pojawiło się pytanie o zakres obciążenia jej ustanowionym wcześniej ograniczonym prawem rzeczowym. Czy właściciel nieruchomości władnącej jest uprawniony do korzystania z całej (nowopowstałej na skutek połączenia) nieruchomości obciążonej, czy tylko z jej części odpowiadającej dotychczasowej nieruchomości?

Otóż zgodnie z treścią przepisu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. w Dz.U. z 2019 r, poz. 2204) ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Nie wpływa to jednak na dotychczasowy zakres wykonywania użytkowania i służebności.

Powyższy przepis budzi niestety sporo wątpliwości, gdyż z jednej strony wynika z niego, że cała nowopowstała nieruchomość jest niejako automatycznie obciążona ustanowionym wcześniej ograniczonym prawem rzeczowym, jednak z drugiej strony zakres jej wykonywania nie ulega z mocy prawa rozszerzeniu na przyłączone działki. Zmienia się przedmiot prawa, ale zakres jego wykonywania nie podlega automatycznej modyfikacji.

Jeżeli zatem wolą stron jest zmiana zakresu wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego, to winny one zawrzeć stosowne porozumienie w tym przedmiocie i spowodować odpowiednią korektę wpisu w księdze wieczystej zgodnie z przepisem art. 248 § 1 Kodeksu cywilnego (vide T. Czech, Komentarz do art. 22 powołanej wyżej ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Rozszerzenie uprawnień właściciela nieruchomości władnącej względem nowych działek drogowych, przyłączonych do nieruchomości obciążonej, nie następuje automatycznie, a wymaga zawarcia stosownej umowy i wpisu do księgi wieczystej.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Mieszkaniowy rachunek powierniczy dla dewelopera, a współwłasność nieruchomości

W naszej praktyce spotkaliśmy się z problemem odmowy ze strony banków otwarcia wspólnego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla dewelopera, po którego stronie występuje kilka podmiotów (współwłaściciele nieruchomości). Banki zaproponowały w takiej sytuacji otwarcie rachunku powierniczego jedynie dla jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, na której będzie realizowane przedsięwzięcie deweloperskie, przy jednoczesnym udzieleniu pełnomocnictwa w zakresie zarządzania tym rachunkiem dla drugiego współwłaściciela. Było to uzasadnione okolicznościami technicznymi systemu bankowego.

Koncepcję taką uważamy za ryzykowną.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. w Dz.U. z 2021 r. poz. 1445) deweloper jest to przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia określonego prawa na nabywcę (osobę fizyczną). Wydaje się, że jeżeli powyższe zobowiązanie zaciąga kilka podmiotów, to są oni wspólnie deweloperem. Przykładowo za dewelopera uznać trzeba wspólników spółki cywilnej, jeżeli prowadzą działalność deweloperską.

Stosownie natomiast do treści art. 4 powyższej ustawy deweloper zapewnia nabywcom (jako środek ochrony) co najmniej mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wydaje się, że w sytuacji, gdy po stronie dewelopera występuje więcej niż jeden podmiot, taki środek ochrony powinien być zapewniony przez wszystkie te podmioty (przykładowo wszystkich wspólników spółki cywilnej). Potwierdza to treść art. 5 ustawy, który stanowi, że dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zawiera umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Powyższe koreluje także z obowiązkiem nabywcy, który jest przecież zobowiązany do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera (a nie jedynie jednego lub kilku z nich).

Udzielenie pełnomocnictwa drugiemu współwłaścicielowi nie czyni go automatycznie stroną umowy o prowadzenie rachunku, gdyż będzie on mógł wówczas wykonywać czynności jedynie w imieniu i na rzecz mocodawcy, co wynika z istoty pełnomocnictwa (vide art. 95 Kodeksu cywilnego). Zatem fakt udzielenia pełnomocnictwa nie wypełni raczej dyspozycji normy prawnej wynikającej z art. 5 ustawy.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Czy notariusz wpisze hipotekę do księgi wieczystej?

Uprzejmie informujemy, że Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad nowelizacją Prawa o notariacie, która – o ile zostanie uchwalona – umożliwi notariuszom dokonywanie wpisów hipotek w księgach wieczystych. Zmiana ma na celu odciążenie sadów, w których na wpis tego ograniczonego prawa rzeczowego czeka się bardzo długo, a co w konsekwencji powoduje konieczność uiszczania przez nabywców (kredytobiorców) dodatkowych opłat z tytułu ubezpieczenia kredytu. Po wejściu w życie zmienionych przepisów, co może mieć miejsce już w IV kwartale 2022 roku, nabywcy będą mogli zdecydować, czy skorzystać z pomocy notariusza, czy też procedować wpis hipoteki w trybie tradycyjnym, a zatem w postępowaniu przed sądem.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Odrzucenie spadku przez dziecko

Uprzejmie informujemy, że jak wynika z doniesień prasowych (Dziennik Gazeta Prawna) trwają prace rządowe nad nowelizacją prawa spadkowego. Po uchwaleniu nowych przepisów odrzucenie spadku przez małoletniego nie będzie wymagało zgody sądu opiekuńczego, jeżeli zmarły pozostawił po sobie długi, a przyjęcie spadku byłoby niekorzystne dla dziecka. O zmianę prawa w tym zakresie wnioskowało Stowarzyszenie Notariuszy RP.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Pomoc Ukrainie

Uprzejmie informujemy, że jeden z numerów telefonicznych do naszej Kancelarii został zamieszczony na stronach internetowych gmin naszego powiatu z informacją o pomocy uchodźcom z Ukrainy (przykładowo: https://legionowo.pl/a/na-pomoc-ukraincom). Oferujemy pomoc głównie w zakresie poświadczania odpisów dokumentów za zgodność z oryginałem oraz poświadczania własnoręczności podpisów na dokumentach.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji m.st. Warszawy

Uprzejmie informujemy, że w związku z podjęciem przez Radę m.st. Warszawy uchwały z dnia 17 lutego 2022 numer LX/1967/2022, która obowiązuje od dnia 15 marca 2022 roku, do sporządzenia umów sprzedaży nieruchomości (w tym nieruchomości lokalowych) znajdujących się na terenie dzielnic: Praga-Północ, Targówek i Praga-Południe wymagane jest każdorazowo  stosowne zaświadczenie o rewitalizacji. Wniosek o wydanie zaświadczenia można złożyć w:

  • Kancelarii Urzędu m.st. Warszawy, adres: Al. Jerozolimskie 44,
  • w siedzibie Biura Polityki Lokalowej, adres: ul. Canaletta 2,
  • pocztą mailową na adres Biura Polityki Lokalowej.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Centrum Koordynacji Pomocy Prawnej

Uprzejmie informujemy, że jak wynika z najnowszego Komunikatu KRN Notariat Rzeczpospolitej zaangażował się w działania Centrum Koordynacji Pomocy Prawnej, utworzonego w ramach porozumienia wszystkich samorządów prawniczych, którego celem jest współpraca w zakresie pomocy prawnej dedykowanej osobom pokrzywdzonym działaniami wojennymi w Ukrainie m.in. poprzez: zapewnienie im bieżącego wsparcia poprzez organizację praktycznych szkoleń, dostarczenie niezbędnych materiałów informacyjnych oraz dostępu do grupy dyskusyjnej, rozwiązywanie problemów prawnych zgłaszanych przez obywateli Ukrainy na specjalnie utworzoną ogólnopolską infolinię działającą w godz. 10-19 pod numerem +48 800 088 544 oraz tworzenie, ujednolicanie i tłumaczenie na język ukraiński wzorów umów i dokumentów ułatwiających obywatelom tego kraju załatwianie urzędowych formalności.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Nowy Współpracownik

Uprzejmie informujemy, że od kwietnia 2022 roku do naszego zespołu dołączyła nowa koleżanka – Agnieszka Kuryłek, która będzie odpowiedzialna za prowadzenie Sekretariatu, w tym Repertorium, naszej Kancelarii.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Wsparcie dla Uchodźców z Ukrainy

Uprzejmie informujemy, że Stowarzyszenie Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej – w ramach Akcji „Wsparcie dla Uchodźców z Ukrainy” – w siedzibie Stowarzyszenia, przy ul. L. Rydygiera 17 w Warszawie, uruchomiło Punkt Konsultacyjny, gdzie dyżury stacjonarne i telefoniczne pełnią notariusze, adwokaci i studenci prawa z Ukrainy oraz polscy notariusze, aplikanci i zastępcy notarialni.

W porozumieniu z Wojewodą Mazowieckim nieodpłatną pomoc prawną polsko-ukraińskie zespoły będą świadczyły również w Punktach Recepcyjnych na Torwarze przy ul. Łazienkowskiej 6A, w Hali EXPO przy ul. Modlińskiej 6D na Warszawskiej Białołęce oraz w Hali EXPO w Nadarzynie przy al. Katowickiej 62.

Kontakt do biura SNRP – telefonicznie: 22 827 13 45 i 22 827 01 94 lub mailowo: biuro@snrp.pl.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie