Reprezentacja osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie

W swojej praktyce notarialnej spotkałem się ostatnio z dość interesującym zagadnieniem.

Otóż Sąd Rejonowy w Z. III Wydział Rodzinny i Nieletnich wydał postanowienie, w którym zezwolił wnioskodawczyni – Janinie Kowalskiej (imię i nazwisko zostało zmienione), jako opiekunowi prawnemu, na dokonanie w imieniu całkowicie ubezwłasnowolnionego – Adama Nowaka (imię i nazwisko zostało zmienione) sprzedaży na jej rzecz udziałów we współwłasności określonej w tym postanowieniu nieruchomości.

Powyższe postanowienie wzbudziło moje wątpliwości w zakresie zgodności z prawem materialnym.

Zgodnie mianowicie z treścią art. 175 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do opieki nad ubezwłasnowolnionym całkowicie stosuje się odpowiednio przepisy o opiece nad małoletnim (…). Stosownie z kolei do treści art. 98 § 2 pkt 2 w związku z art. 99 § 1 tego Kodeksu żadne z rodziców nie może reprezentować dziecka przy czynnościach prawnych między dzieckiem a jednym z rodziców (…), chyba że czynność prawna polega na bezpłatnym przysporzeniu na rzecz dziecka (…). Dla dziecka takiego sąd opiekuńczy ustanawia reprezentanta dziecka.

Z zestawienia powyższych przepisów wynika, że przy umowie sprzedaży przysługujących ubezwłasnowolnionemu całkowicie udziałów we współwłasności nieruchomości na rzecz jego opiekuna prawnego, osoby ubezwłasnowolnionej nie powinien reprezentować ten opiekun (nabywca udziałów). Z tych względów konieczne wydaje się wyznaczenie do tej czynności innej osoby uprawnionej, która będzie reprezentowała sprzedającego – osobę ubezwłasnowolnioną.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

 

Zastrzeżenie numeru PESEL

Od dnia 1 czerwca 2024 roku rejenci mają możliwość, a w niektórych sytuacjach obowiązek sprawdzenia, czy dokonano zastrzeżenia numeru PESEL w Rejestrze Zastrzeżeń Numerów PESEL. Zastrzeżenie tego numeru będzie stanowiło podstawę do odmowy dokonania czynności notarialnej.

Możliwość zastrzeżenia numeru PESEL wprowadziła ustawa o ograniczaniu niektórych skutków kradzieży tożsamości. Zastrzeżenie powoduje zablokowanie numeru PESEL widoczne w Rejestrze prowadzonym przez Ministra Cyfryzacji. Jeżeli PESEL został zastrzeżony, poszczególne instytucje będą miały obowiązek odmówić przeprowadzenia danej czynności. Jednakże w każdej chwili będzie można odwołać zastrzeżenie, a po dokonaniu czynności notarialnej numer PESEL będzie można ponownie zastrzec (vide gazetaprawna.pl 29.05.2024).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Umowa przedwstępna na gruncie nowej ustawy deweloperskiej – c.d.

Konferencja szkoleniowa poświęcona ustawie deweloperskiej w praktyce notarialnej, zorganizowana przez Radę Izby Notarialnej w Warszawie, odbyła się. Wykład przeprowadził Pan dr hab. Bartłomiej Gliniecki, profesor Uniwersytetu Gdańskiego, który był uprzejmy odpowiedzieć na pytanie, czy zawarcie umowy przedwstępnej na gruncie nowej ustawy deweloperskiej jest dopuszczalne.

Zdaniem Pana Profesora istnieje taka możliwość, jednakże do umowy należy stosować co do zasady wszystkie środki ochrony przewidziane przez ustawę. Wynika to z faktu, że zakres art. 2 ustawy jest bardzo szeroki i obejmuje on również umowy przedwstępne.

Natomiast – co bardzo istotne – umowa ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego, która jest zawierana w trybie art. 3 ustawy, może zostać poprzedzona niestety jedynie umową rezerwacyjną.

Chciałbym serdecznie podziękować Panu Profesorowi za bardzo merytoryczny wykład!

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

 

Umowa przedwstępna na gruncie nowej ustawy deweloperskiej

W związku z konferencją szkoleniową „Ustawa deweloperska w praktyce notarialnej”, zorganizowaną przez Radę Izby Notarialnej w Warszawie w dniu dzisiejszym, postanowiłem przedstawić następujące zagadnienie.

Stan faktyczny:

Deweloper w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wybudował budynek, w którym znajdują się dwa lokale. Budowa została już zakończona i uzyskano wszystkie dokumenty niezbędne do ustanowienia odrębnej własności i zbycia lokali (w tym zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku), przy czym z uwagi na brak kredytu umowa przenosząca własność nie może zostać jeszcze zawarta. Wolą dewelopera i nabywcy jest zawarcie w formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej, celem przedłożenia jej w banku. Strony nie zawierały i nie zamierzają zawierać umowy rezerwacyjnej w trybie art. 29 i n. Ustawy.

Pytanie ogólne:

Czy zawarcie umowy przedwstępnej jest w takiej sytuacji dopuszczalne?

Pytania szczegółowe z komentarzem:

1) Czy będzie to umowa przedwstępna zawierana w trybie art. 2 ust. 3 Ustawy, a zatem zobowiązanie do zawarcia umowy przewidzianej w art. 2 ust. 1 pkt 2 Ustawy (ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu)?

Treść art. 2 ust. 3 w związku z ust. 1 pkt 2 Ustawy literalnie wskazuje, że chodzi o taką właśnie umowę, gdyż lokal nie został jeszcze wyodrębniony. Jednakże nasuwa się wątpliwość, jaką konkretnie umowę trzeba będzie zawrzeć w wykonaniu umowy przedwstępnej. Będzie to na pewno ustanowienie odrębnej własności lokalu ale co jeszcze? Umowa przeniesienia własności lokalu? Na podstawie jakiej causa, skoro wolą stron jest zawarcie umowy wyodrębnienia lokalu i jego sprzedaży (vide art. 155 KC), a nie zawieranie dodatkowej umowy zobowiązującej i dopiero umowy przeniesienia własności? Czy w takiej sytuacji nie powinno się po prostu od razu zawrzeć umowy zobowiązującej z art. 2 ust. 1 pkt 2 Ustawy i traktować ją na gruncie Ustawy jako quasi umowę przedwstępną? Tylko, że w jej wykonaniu zawiera się umowę przeniesienia własności, a nie umowę sprzedaży, którą chcą podpisać strony!

2) Czy będzie to umowa przedwstępna zawierana na zasadach ogólnych w trybie art. 389 Kodeksu cywilnego (KC), a zatem zobowiązanie do zawarcia umowy przewidzianej w art. 3 pkt 1 Ustawy (umowa sprzedaży, ale poprzedzona wyodrębnieniem lokalu)?

Przede wszystkim należy tu rozważyć, czy art. 3 dotyczy jedynie sytuacji, w których lokal został już wcześniej wyodrębniony na swoją rzecz (ma już założoną odrębną KW) i ma miejsce jedynie „czysta” sprzedaż takiego lokalu, czy też sprzedaż może nastąpić jednocześnie z wyodrębnieniem lokalu? Literalnie treść art. 2 ust. 1 pkt 2 Ustawy może wskazywać na koncepcję pierwszą, gdyż tam właśnie jest mowa o wyodrębnieniu lokalu. Jednak w omawianym stanie faktycznym budowa została zakończona i można już zawrzeć umowę jednoczesnego wyodrębnienia lokalu i jego sprzedaży, a nie jest ona zawierana jedynie z uwagi na brak kredytu. Funkcjonalnie zatem umowa przedwstępna do umowy sprzedaży z art. 3 wydaje się być rozwiązaniem najbardziej oczywistym.

Art. 2 ust. 3 Ustawy odsyła jedynie do ust. 1 i 2, ale już nie do art. 3 i 4 Ustawy. Czy oznacza to, że umowę przedwstępną odnośnie do art. 3 i 4 można zawrzeć na warunkach ogólnych (KC), czy też nie jest ona w ogóle dopuszczalna na gruncie Ustawy, a w tym zakresie można zawierać jedynie umowy rezerwacyjne (lex posteriori …)? Jeżeli umowa jest dopuszczalna, to czy w konsekwencji w umowie takiej można stosować ogólne przepisy KC o zadatku i prawie odstąpienia, które są odmienne (łagodniejsze) od zasad określonych w art. 43 Ustawy?

Na marginesie można zauważyć, że poprzednia ustawa deweloperska zawierała definicję legalną umowy przedwstępnej (art. 2 ust. 2), zaś Ustawa milczy na ten temat. Powyższe może sugerować, że w sprawach nieuregulowanych Ustawą (np. w zakresie umowy przedwstępnej) stosujemy KC.

3) Jakie środki ochrony należy stosować? W szczególności, czy należy doręczyć pełny prospekt informacyjny, czy tylko uproszczony i czy wszelkie środki pieniężne, w tym ew. zadatek (o ile jest dopuszczalny), muszą być wpłacone jedynie na rachunek powierniczy?

Gdyby przyjąć, że art. 3 Ustawy dotyczy również umów, w których następuje jednoczesne wyodrębnienie lokalu i jego sprzedaż, to można by dojść do wniosku, że wpłata części ceny na rachunek powierniczy nie jest konieczna, a środki te może przyjąć bezpośrednio deweloper. Wynika to z treści art. 32 ust. 4 Ustawy, zgodnie z którym przekazanie opłaty rezerwacyjnej (w przypadku zawarcia umowy rezerwacyjnej) następuje na rachunek powierniczy jedynie w przypadku art. 2 (nie ma wymienionego tu art. 3 i 4). Natomiast w przypadku uznania, że art. 3 dotyczy jedynie „czystej” sprzedaży wyodrębnionego wcześniej lokalu, to zastosowanie może mieć jedynie art. 2 ust. 1 pkt 2 Ustawy i w takiej sytuacji każdą wpłatę od nabywcy trzeba przekazać na rachunek powierniczy.

A może rozwiązaniem kompromisowym pomiędzy restrykcyjnym reżimem Ustawy, a swobodą zawierania umów przedwstępnych na gruncie KC jest zawarcie umowy przedwstępnej bez przyjmowania jakichkolwiek wpłat od nabywcy. Będzie można wówczas uzyskać kredyt, a nabywca, który właściwie nic nie ryzykuje, będzie zabezpieczony tzw. skutkiem silniejszym i wpisem roszczenia do KW. Biorąc pod uwagę oficjalny ratio legis Ustawy, czyli ochronę praw nabywcy, rozwiązanie wydaje się być dopuszczalne, abstrahując oczywiście od okoliczności biznesowych.

4) Kto ponosi koszty zawarcia takiej umowy. Nabywca w całości, czy deweloper i nabywca po połowie tak, jak w przypadku umowy deweloperskiej?

Art. 40 ust. 2 Ustawy odnosi się jedynie do umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 Ustawy. Milczy na temat art. 2 ust. 3 (umowa przedwstępna) oraz art. 3 i 4 (sprzedaże).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Częściowe zniesienie współwłasności

Uprzejmie informuję, iż na łamach periodyku „Rejent” Stowarzyszenia Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej Nr 6 (386) z czerwca 2023 roku (s. 11 i n.) został opublikowany mój artykuł pod tytułem: „Częściowe zniesienie współwłasności”. Przedmiotem tego opracowania jest analiza dopuszczalności zawarcia umowy częściowego zniesienia współwłasności, to jest kontraktu, na mocy którego jedynie część współwłaścicieli dokonuje zniesienia współwłasności danej rzeczy lub prawa w ramach przysługujących im łącznie udziałów. Skutkiem jest to, że dane udziały we współwłasności przypadają jednemu lub tylko niektórym spośród tej grupy współwłaścicieli, bez konsekwencji względem pozostałych podmiotów. Dochodzi tu zatem do podziału całkowitego, jednakże tylko między niektórymi współwłaścicielami. Osoby zaineresowane tą tematyką serdecznie zapraszam do lektury.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Nowelizacja prawa spadkowego i rodzinnego

Z dniem 15 listopada 2023 roku wchodzi w życie ważna także z punktu widzenia notariuszy nowelizacja prawa spadkowego i rodzinnego. Zmiany zostały wprowadzone ustawą z dnia 28 lipca 2023 roku o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1615), jak również ustawą z dnia 28 lipca 2023 roku o zmianie ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1606).

Ujmując to w dużym skrócie można stwierdzić, że nowela dotyczy m.in. podstaw uznania za niegodnego dziedziczenia, ograniczenia kręgu spadkobierców ustawowych, zawieszenia biegu terminu do przyjęcia lub odrzucenia spadku, jak również możliwości odrzucenia spadku w imieniu małoletniego bez zgody sądu.

Ostatnia z powyższych zmian jest szczególnie istotna dla praktyki notarialnej. Otóż zgodnie z dodanym do art. 101 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego § 4, jeżeli dziecko jest powołane do dziedziczenia wskutek uprzedniego odrzucenia spadku przez rodzica, to czynność polegająca na odrzuceniu spadku w imieniu dziecka przez rodzica, któremu w tym zakresie przysługuje władza rodzicielska, gdy jest dokonywana za zgodą drugiego z rodziców, któremu również w tym zakresie przysługuje władza rodzicielska, albo gdy jest dokonywana wspólnie, nie wymaga zezwolenia sądu (…) – jeżeli spadek odrzucają inni zstępni rodziców tego dziecka. (…).

Powyższe rozwiązanie należy powitać z radością, gdyż ułatwi ono (a na pewno przyspieszy) zainteresowanym osobom składanie oświadczeń o odrzuceniu spadku w imieniu dziecka.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych (pcc)

Od dnia 31 sierpnia 2023 roku skorzystać można z nowego zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 09 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 170 i 1463). Na gruncie powyższego przepisu pojawiło się wiele wątpliwości, które zostały częściowo wyjaśnione przez Ministra Finansów (pismo z dnia 01 września 2023 roku skierowane do KRN). Z powyższego pisma wynika w szczególności, że:

– w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, zwolnieniem od podatku objęta jest także sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem wraz z garażem lub budynkiem gospodarczym, jeżeli stanowią one część składową tego gruntu,

– zwolnieniu od podatku podlega działka ewidencyjna, na której jest usytuowany budynek mieszkalny, a sprzedaż pozostałych działek składających się na nieruchomość, które mogą być przedmiotem odrębnego obrotu, nie będzie podlegała zwolnieniu,

– sprzedaż podlega zwolnieniu, gdy na działce ewidencyjnej, na której usytuowany jest budynek mieszkalny jednorodzinny, poza nim usytuowane są budynki gospodarcze stanowiące część składową tego gruntu, a które nie mogą być przedmiotem odrębnej sprzedaży,

– jeżeli nabywca posiada udziały w kilku lokalach, to dla skorzystania ze zwolnienia udział w każdym lokalu mieszkalnym musiał zostać nabyty w drodze dziedziczenia i w każdym z nich nie może być wyższy niż 50 %,

– jeżeli kupujący nabywa cały lokal mieszkalny od kilku współwłaścicieli, to jest uprawniony do skorzystania ze zwolnienia.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Notarialne wspomnienia z Bułgarii

Uprzejmie informuję, iż na łamach Nowego Przeglądu Notarialnego Nr 1 (90) 2023 (s. 59 i n.) został opublikowany artykuł pod tytułem: „Notarialne wspomnienia z Bułgarii”. Opracowanie jest moją relacją z procedury przygotowywania i zawierania aktu notarialnego sprzedaży lokalu mieszkalnego w bułgarskiej kancelarii notarialnej. Osoby zaineresowane tą tematyką serdecznie zapraszam do lektury.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Kwoty wolne od podatku

Od 1 lipca 2023 roku obowiązują nowe kwoty wolne od podatku w zakresie opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 pkt 1-3 ustawy o podatku od spadków i darowizn, opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:

– 36.120,00 złotych – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej,

– 27.090,00 złotych – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej,

– 5.733,00 złotych – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się z kolei:

– do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów,

– do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych,

– do grupy III – innych nabywców.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Nowe prawo – fundacja rodzinna oraz zrzeczenie się prawa do zachowku

Dnia 22 maja 2023 roku weszła w życie ustawa o fundacji rodzinnej, która ma pozwolić firmom rodzinnym na stabilną działalność po śmierci właściciela lub po jego przejściu na emeryturę. Ustawa wprowadza zupełnie nowe rozwiązanie. Nowe przepisy regulują kwestię organizacji i funkcjonowania fundacji rodzinnej, w tym prawa i obowiązki jej fundatora oraz beneficjentów. Fundatorem może być osoba fizyczna, która przekaże fundacji rodzinnej określone aktywa. Fundacja będzie ustanawiana w formie aktu notarialnego i będzie spełniać określone świadczenia na rzecz beneficjenta, czyli m.in. przenosić na niego składniki majątkowe.

Ustawa wprowadza też zmiany w Kodeksie cywilnym. W szczególności przesądzona została możliwość zrzeczenia się prawa do zachowku (w całości i w części) oraz wprowadzono możliwość rozłożenia na raty, odroczenia terminu płatności, a nawet obniżenia wysokości zachowku (vide gazetaprawna.pl 22.05.2023).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie