Aktualności

W związku z konferencją szkoleniową „Ustawa deweloperska w praktyce notarialnej”, zorganizowaną przez Radę Izby Notarialnej w Warszawie w dniu dzisiejszym, postanowiłem przedstawić następujące zagadnienie.

Stan faktyczny:

Deweloper w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wybudował budynek, w którym znajdują się dwa lokale. Budowa została już zakończona i uzyskano wszystkie dokumenty niezbędne do ustanowienia odrębnej własności i zbycia lokali (w tym zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku), przy czym z uwagi na brak kredytu umowa przenosząca własność nie może zostać jeszcze zawarta. Wolą dewelopera i nabywcy jest zawarcie w formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej, celem przedłożenia jej w banku. Strony nie zawierały i nie zamierzają zawierać umowy rezerwacyjnej w trybie art. 29 i n. Ustawy.

Pytanie ogólne:

Czy zawarcie umowy przedwstępnej jest w takiej sytuacji dopuszczalne?

Pytania szczegółowe z komentarzem:

1) Czy będzie to umowa przedwstępna zawierana w trybie art. 2 ust. 3 Ustawy, a zatem zobowiązanie do zawarcia umowy przewidzianej w art. 2 ust. 1 pkt 2 Ustawy (ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu)?

Treść art. 2 ust. 3 w związku z ust. 1 pkt 2 Ustawy literalnie wskazuje, że chodzi o taką właśnie umowę, gdyż lokal nie został jeszcze wyodrębniony. Jednakże nasuwa się wątpliwość, jaką konkretnie umowę trzeba będzie zawrzeć w wykonaniu umowy przedwstępnej. Będzie to na pewno ustanowienie odrębnej własności lokalu ale co jeszcze? Umowa przeniesienia własności lokalu? Na podstawie jakiej causa, skoro wolą stron jest zawarcie umowy wyodrębnienia lokalu i jego sprzedaży (vide art. 155 KC), a nie zawieranie dodatkowej umowy zobowiązującej i dopiero umowy przeniesienia własności? Czy w takiej sytuacji nie powinno się po prostu od razu zawrzeć umowy zobowiązującej z art. 2 ust. 1 pkt 2 Ustawy i traktować ją na gruncie Ustawy jako quasi umowę przedwstępną? Tylko, że w jej wykonaniu zawiera się umowę przeniesienia własności, a nie umowę sprzedaży, którą chcą podpisać strony!

2) Czy będzie to umowa przedwstępna zawierana na zasadach ogólnych w trybie art. 389 Kodeksu cywilnego (KC), a zatem zobowiązanie do zawarcia umowy przewidzianej w art. 3 pkt 1 Ustawy (umowa sprzedaży, ale poprzedzona wyodrębnieniem lokalu)?

Przede wszystkim należy tu rozważyć, czy art. 3 dotyczy jedynie sytuacji, w których lokal został już wcześniej wyodrębniony na swoją rzecz (ma już założoną odrębną KW) i ma miejsce jedynie „czysta” sprzedaż takiego lokalu, czy też sprzedaż może nastąpić jednocześnie z wyodrębnieniem lokalu? Literalnie treść art. 2 ust. 1 pkt 2 Ustawy może wskazywać na koncepcję pierwszą, gdyż tam właśnie jest mowa o wyodrębnieniu lokalu. Jednak w omawianym stanie faktycznym budowa została zakończona i można już zawrzeć umowę jednoczesnego wyodrębnienia lokalu i jego sprzedaży, a nie jest ona zawierana jedynie z uwagi na brak kredytu. Funkcjonalnie zatem umowa przedwstępna do umowy sprzedaży z art. 3 wydaje się być rozwiązaniem najbardziej oczywistym.

Art. 2 ust. 3 Ustawy odsyła jedynie do ust. 1 i 2, ale już nie do art. 3 i 4 Ustawy. Czy oznacza to, że umowę przedwstępną odnośnie do art. 3 i 4 można zawrzeć na warunkach ogólnych (KC), czy też nie jest ona w ogóle dopuszczalna na gruncie Ustawy, a w tym zakresie można zawierać jedynie umowy rezerwacyjne (lex posteriori …)? Jeżeli umowa jest dopuszczalna, to czy w konsekwencji w umowie takiej można stosować ogólne przepisy KC o zadatku i prawie odstąpienia, które są odmienne (łagodniejsze) od zasad określonych w art. 43 Ustawy?

Na marginesie można zauważyć, że poprzednia ustawa deweloperska zawierała definicję legalną umowy przedwstępnej (art. 2 ust. 2), zaś Ustawa milczy na ten temat. Powyższe może sugerować, że w sprawach nieuregulowanych Ustawą (np. w zakresie umowy przedwstępnej) stosujemy KC.

3) Jakie środki ochrony należy stosować? W szczególności, czy należy doręczyć pełny prospekt informacyjny, czy tylko uproszczony i czy wszelkie środki pieniężne, w tym ew. zadatek (o ile jest dopuszczalny), muszą być wpłacone jedynie na rachunek powierniczy?

Gdyby przyjąć, że art. 3 Ustawy dotyczy również umów, w których następuje jednoczesne wyodrębnienie lokalu i jego sprzedaż, to można by dojść do wniosku, że wpłata części ceny na rachunek powierniczy nie jest konieczna, a środki te może przyjąć bezpośrednio deweloper. Wynika to z treści art. 32 ust. 4 Ustawy, zgodnie z którym przekazanie opłaty rezerwacyjnej (w przypadku zawarcia umowy rezerwacyjnej) następuje na rachunek powierniczy jedynie w przypadku art. 2 (nie ma wymienionego tu art. 3 i 4). Natomiast w przypadku uznania, że art. 3 dotyczy jedynie „czystej” sprzedaży wyodrębnionego wcześniej lokalu, to zastosowanie może mieć jedynie art. 2 ust. 1 pkt 2 Ustawy i w takiej sytuacji każdą wpłatę od nabywcy trzeba przekazać na rachunek powierniczy.

A może rozwiązaniem kompromisowym pomiędzy restrykcyjnym reżimem Ustawy, a swobodą zawierania umów przedwstępnych na gruncie KC jest zawarcie umowy przedwstępnej bez przyjmowania jakichkolwiek wpłat od nabywcy. Będzie można wówczas uzyskać kredyt, a nabywca, który właściwie nic nie ryzykuje, będzie zabezpieczony tzw. skutkiem silniejszym i wpisem roszczenia do KW. Biorąc pod uwagę oficjalny ratio legis Ustawy, czyli ochronę praw nabywcy, rozwiązanie wydaje się być dopuszczalne, abstrahując oczywiście od okoliczności biznesowych.

4) Kto ponosi koszty zawarcia takiej umowy. Nabywca w całości, czy deweloper i nabywca po połowie tak, jak w przypadku umowy deweloperskiej?

Art. 40 ust. 2 Ustawy odnosi się jedynie do umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 Ustawy. Milczy na temat art. 2 ust. 3 (umowa przedwstępna) oraz art. 3 i 4 (sprzedaże).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Uprzejmie informuję, iż na łamach periodyku „Rejent” Stowarzyszenia Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej Nr 6 (386) z czerwca 2023 roku (s. 11 i n.) został opublikowany mój artykuł pod tytułem: „Częściowe zniesienie współwłasności”. Przedmiotem tego opracowania jest analiza dopuszczalności zawarcia umowy częściowego zniesienia współwłasności, to jest kontraktu, na mocy którego jedynie część współwłaścicieli dokonuje zniesienia współwłasności danej rzeczy lub prawa w ramach przysługujących im łącznie udziałów. Skutkiem jest to, że dane udziały we współwłasności przypadają jednemu lub tylko niektórym spośród tej grupy współwłaścicieli, bez konsekwencji względem pozostałych podmiotów. Dochodzi tu zatem do podziału całkowitego, jednakże tylko między niektórymi współwłaścicielami. Osoby zaineresowane tą tematyką serdecznie zapraszam do lektury.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Z dniem 15 listopada 2023 roku wchodzi w życie ważna także z punktu widzenia notariuszy nowelizacja prawa spadkowego i rodzinnego. Zmiany zostały wprowadzone ustawą z dnia 28 lipca 2023 roku o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1615), jak również ustawą z dnia 28 lipca 2023 roku o zmianie ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1606).

Ujmując to w dużym skrócie można stwierdzić, że nowela dotyczy m.in. podstaw uznania za niegodnego dziedziczenia, ograniczenia kręgu spadkobierców ustawowych, zawieszenia biegu terminu do przyjęcia lub odrzucenia spadku, jak również możliwości odrzucenia spadku w imieniu małoletniego bez zgody sądu.

Ostatnia z powyższych zmian jest szczególnie istotna dla praktyki notarialnej. Otóż zgodnie z dodanym do art. 101 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego § 4, jeżeli dziecko jest powołane do dziedziczenia wskutek uprzedniego odrzucenia spadku przez rodzica, to czynność polegająca na odrzuceniu spadku w imieniu dziecka przez rodzica, któremu w tym zakresie przysługuje władza rodzicielska, gdy jest dokonywana za zgodą drugiego z rodziców, któremu również w tym zakresie przysługuje władza rodzicielska, albo gdy jest dokonywana wspólnie, nie wymaga zezwolenia sądu (…) – jeżeli spadek odrzucają inni zstępni rodziców tego dziecka. (…).

Powyższe rozwiązanie należy powitać z radością, gdyż ułatwi ono (a na pewno przyspieszy) zainteresowanym osobom składanie oświadczeń o odrzuceniu spadku w imieniu dziecka.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Od dnia 31 sierpnia 2023 roku skorzystać można z nowego zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 09 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 170 i 1463). Na gruncie powyższego przepisu pojawiło się wiele wątpliwości, które zostały częściowo wyjaśnione przez Ministra Finansów (pismo z dnia 01 września 2023 roku skierowane do KRN). Z powyższego pisma wynika w szczególności, że:

– w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, zwolnieniem od podatku objęta jest także sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem wraz z garażem lub budynkiem gospodarczym, jeżeli stanowią one część składową tego gruntu,

– zwolnieniu od podatku podlega działka ewidencyjna, na której jest usytuowany budynek mieszkalny, a sprzedaż pozostałych działek składających się na nieruchomość, które mogą być przedmiotem odrębnego obrotu, nie będzie podlegała zwolnieniu,

– sprzedaż podlega zwolnieniu, gdy na działce ewidencyjnej, na której usytuowany jest budynek mieszkalny jednorodzinny, poza nim usytuowane są budynki gospodarcze stanowiące część składową tego gruntu, a które nie mogą być przedmiotem odrębnej sprzedaży,

– jeżeli nabywca posiada udziały w kilku lokalach, to dla skorzystania ze zwolnienia udział w każdym lokalu mieszkalnym musiał zostać nabyty w drodze dziedziczenia i w każdym z nich nie może być wyższy niż 50 %,

– jeżeli kupujący nabywa cały lokal mieszkalny od kilku współwłaścicieli, to jest uprawniony do skorzystania ze zwolnienia.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Uprzejmie informuję, iż na łamach Nowego Przeglądu Notarialnego Nr 1 (90) 2023 (s. 59 i n.) został opublikowany artykuł pod tytułem: „Notarialne wspomnienia z Bułgarii”. Opracowanie jest moją relacją z procedury przygotowywania i zawierania aktu notarialnego sprzedaży lokalu mieszkalnego w bułgarskiej kancelarii notarialnej. Osoby zaineresowane tą tematyką serdecznie zapraszam do lektury.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Od 1 lipca 2023 roku obowiązują nowe kwoty wolne od podatku w zakresie opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 pkt 1-3 ustawy o podatku od spadków i darowizn, opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:

– 36.120,00 złotych – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej,

– 27.090,00 złotych – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej,

– 5.733,00 złotych – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się z kolei:

– do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów,

– do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych,

– do grupy III – innych nabywców.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Dnia 22 maja 2023 roku weszła w życie ustawa o fundacji rodzinnej, która ma pozwolić firmom rodzinnym na stabilną działalność po śmierci właściciela lub po jego przejściu na emeryturę. Ustawa wprowadza zupełnie nowe rozwiązanie. Nowe przepisy regulują kwestię organizacji i funkcjonowania fundacji rodzinnej, w tym prawa i obowiązki jej fundatora oraz beneficjentów. Fundatorem może być osoba fizyczna, która przekaże fundacji rodzinnej określone aktywa. Fundacja będzie ustanawiana w formie aktu notarialnego i będzie spełniać określone świadczenia na rzecz beneficjenta, czyli m.in. przenosić na niego składniki majątkowe.

Ustawa wprowadza też zmiany w Kodeksie cywilnym. W szczególności przesądzona została możliwość zrzeczenia się prawa do zachowku (w całości i w części) oraz wprowadzono możliwość rozłożenia na raty, odroczenia terminu płatności, a nawet obniżenia wysokości zachowku (vide gazetaprawna.pl 22.05.2023).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Zgodnie z mającym obowiązywać od dnia 12 maja 2023 roku przepisem art. 37a ust. 1a ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (tekst jedn. w Dz.U. z 2022 r. poz. 672), okoliczności, o których mowa w art. 37 a ust. 1 pkt 3 tej ustawy (m.in. fakt objęcia danej nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu) mogą być ustalone na podstawie oświadczenia sprzedającego złożonego pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, przy czym notariusz sporządzający umowę sprzedaży poucza o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia i zamieszcza o tym wzmiankę w akcie notarialnym.

Powyższe może sugerować, że obecnie nie będzie już konieczne uzyskiwanie stosownego zaświadczenia wydawanego przez starostę właściwego powiatu.

Jednakże jak słusznie zauważa Krajowa Rada Notarialna w piśmie z dnia 08 maja 2023 roku w powyższym zakresie należy zachować szczególną ostrożności, gdyż sama możliwość złożenia oświadczenia nie wyklucza możliwości uzyskania przez zbywcę gruntu zaświadczenia właściwego organu administracji, potwierdzającego tego typu okoliczności. Opieranie się zaś jedynie na oświadczeniu zbywającego jest znacząco ryzykowne, gdyż właściciel sprzedawanego terenu najczęściej nie ma wiedzy o tym, czy grunt objęty jest uproszczonym planem urządzenia.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

W praktyce notarialnej pojawił się problem możliwości zbycia pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość na rzecz właściciela innego lokalu wyodrębnionego w ramach tej samej nieruchomości. W szczególności kwestia dotyczyła tego, czy na powyższą czynność – o ile jest ona w ogóle możliwa – muszą wyrazić zgodę właściciele lokali znajdujących się w tym samym budynku (budynkach) w ramach wspólnoty mieszkaniowej, a jeżeli tak, to czy wszyscy, czy też jedynie ich większość w formie uchwały powziętej zgodnie z przepisem art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn. w Dz.U. z 2021 r. poz. 1048)?

Powyższe zagadnienie zostało rozstrzygnięte przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 15 listopada 2018 roku, III CZP 52/18. Sąd przyjął, że dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia tego pomieszczenia do innego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej, przy czym do dokonania w ten sposób podziału prawnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, o której stanowi art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. Z uzasadnienia uchwały wynika jednak, że taka zgoda nie jest natomiast konieczna, w przypadku odłączenia od samodzielnego lokalu, ale niewyodrębnionego, pomieszczenia przynależnego i przyłączenia go do innego lokalu stanowiącego już odrębną nieruchomość, chyba że podział ten wymaga przeprowadzenia robót budowlanych w elementach nieruchomości wspólnej. Art. 22 ust. 4 powołanej wyżej ustawy ma zastosowanie, gdy dochodzi do połączenie lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lokalową. Co bardzo istotne, Sąd Najwyższy stwierdził, że wpis przeniesienia własności pomieszczenia przynależnego w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu, do którego nastąpiło przyłączenie tego pomieszczenia nie ma charakteru konstytutywnego, skoro przyłączenie nastąpiło do lokalu, który jest już nieruchomością lokalową. Wpis konstytutywny dotyczy ustanowienia odrębnej własności lokalu, zaś zbywane pomieszczenia przynależne nie prowadzi do likwidacji lokalu, z którego jest odłączane, lecz jego zbycie ma na celu przyłączenie go do lokalu, który również stanowi już odrębną nieruchomość, a zatem nie dochodzi do powstania nowego lokalu.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Do końca lutego 2023 roku notariusze byli zobowiązani do przesyłania właściwym urzędom skarbowym tradycyjnych (papierowych) odpisów sporządzonych przez siebie w określonych sprawach aktów notarialnych. Powyższe ulega zmianie z dniem 1 marca 2023 roku. Od tej daty przedmiotowe dokumenty będą przesyłane w formie elektronicznej, celem przekazania ich szefowi Krajowej Administracji Skarbowej. Docelowo dokumenty będą przechowywane w Centralnym Repozytorium Wypisów Aktów Notarialnych, w którym znajdować się będą przez 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym zostały tam zamieszczone, co ma związek z przedawnieniem zobowiązań podatkowych.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie