Mieszkaniowy rachunek powierniczy dla dewelopera, a współwłasność nieruchomości

W naszej praktyce spotkaliśmy się z problemem odmowy ze strony banków otwarcia wspólnego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla dewelopera, po którego stronie występuje kilka podmiotów (współwłaściciele nieruchomości). Banki zaproponowały w takiej sytuacji otwarcie rachunku powierniczego jedynie dla jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, na której będzie realizowane przedsięwzięcie deweloperskie, przy jednoczesnym udzieleniu pełnomocnictwa w zakresie zarządzania tym rachunkiem dla drugiego współwłaściciela. Było to uzasadnione okolicznościami technicznymi systemu bankowego.

Koncepcję taką uważamy za ryzykowną.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. w Dz.U. z 2021 r. poz. 1445) deweloper jest to przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia określonego prawa na nabywcę (osobę fizyczną). Wydaje się, że jeżeli powyższe zobowiązanie zaciąga kilka podmiotów, to są oni wspólnie deweloperem. Przykładowo za dewelopera uznać trzeba wspólników spółki cywilnej, jeżeli prowadzą działalność deweloperską.

Stosownie natomiast do treści art. 4 powyższej ustawy deweloper zapewnia nabywcom (jako środek ochrony) co najmniej mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wydaje się, że w sytuacji, gdy po stronie dewelopera występuje więcej niż jeden podmiot, taki środek ochrony powinien być zapewniony przez wszystkie te podmioty (przykładowo wszystkich wspólników spółki cywilnej). Potwierdza to treść art. 5 ustawy, który stanowi, że dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zawiera umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Powyższe koreluje także z obowiązkiem nabywcy, który jest przecież zobowiązany do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera (a nie jedynie jednego lub kilku z nich).

Udzielenie pełnomocnictwa drugiemu współwłaścicielowi nie czyni go automatycznie stroną umowy o prowadzenie rachunku, gdyż będzie on mógł wówczas wykonywać czynności jedynie w imieniu i na rzecz mocodawcy, co wynika z istoty pełnomocnictwa (vide art. 95 Kodeksu cywilnego). Zatem fakt udzielenia pełnomocnictwa nie wypełni raczej dyspozycji normy prawnej wynikającej z art. 5 ustawy.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Czy notariusz wpisze hipotekę do księgi wieczystej?

Uprzejmie informujemy, że Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad nowelizacją Prawa o notariacie, która – o ile zostanie uchwalona – umożliwi notariuszom dokonywanie wpisów hipotek w księgach wieczystych. Zmiana ma na celu odciążenie sadów, w których na wpis tego ograniczonego prawa rzeczowego czeka się bardzo długo, a co w konsekwencji powoduje konieczność uiszczania przez nabywców (kredytobiorców) dodatkowych opłat z tytułu ubezpieczenia kredytu. Po wejściu w życie zmienionych przepisów, co może mieć miejsce już w IV kwartale 2022 roku, nabywcy będą mogli zdecydować, czy skorzystać z pomocy notariusza, czy też procedować wpis hipoteki w trybie tradycyjnym, a zatem w postępowaniu przed sądem.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Odrzucenie spadku przez dziecko

Uprzejmie informujemy, że jak wynika z doniesień prasowych (Dziennik Gazeta Prawna) trwają prace rządowe nad nowelizacją prawa spadkowego. Po uchwaleniu nowych przepisów odrzucenie spadku przez małoletniego nie będzie wymagało zgody sądu opiekuńczego, jeżeli zmarły pozostawił po sobie długi, a przyjęcie spadku byłoby niekorzystne dla dziecka. O zmianę prawa w tym zakresie wnioskowało Stowarzyszenie Notariuszy RP.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Pomoc Ukrainie

Uprzejmie informujemy, że jeden z numerów telefonicznych do naszej Kancelarii został zamieszczony na stronach internetowych gmin naszego powiatu z informacją o pomocy uchodźcom z Ukrainy (przykładowo: https://legionowo.pl/a/na-pomoc-ukraincom). Oferujemy pomoc głównie w zakresie poświadczania odpisów dokumentów za zgodność z oryginałem oraz poświadczania własnoręczności podpisów na dokumentach.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji m.st. Warszawy

Uprzejmie informujemy, że w związku z podjęciem przez Radę m.st. Warszawy uchwały z dnia 17 lutego 2022 numer LX/1967/2022, która obowiązuje od dnia 15 marca 2022 roku, do sporządzenia umów sprzedaży nieruchomości (w tym nieruchomości lokalowych) znajdujących się na terenie dzielnic: Praga-Północ, Targówek i Praga-Południe wymagane jest każdorazowo  stosowne zaświadczenie o rewitalizacji. Wniosek o wydanie zaświadczenia można złożyć w:

  • Kancelarii Urzędu m.st. Warszawy, adres: Al. Jerozolimskie 44,
  • w siedzibie Biura Polityki Lokalowej, adres: ul. Canaletta 2,
  • pocztą mailową na adres Biura Polityki Lokalowej.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Centrum Koordynacji Pomocy Prawnej

Uprzejmie informujemy, że jak wynika z najnowszego Komunikatu KRN Notariat Rzeczpospolitej zaangażował się w działania Centrum Koordynacji Pomocy Prawnej, utworzonego w ramach porozumienia wszystkich samorządów prawniczych, którego celem jest współpraca w zakresie pomocy prawnej dedykowanej osobom pokrzywdzonym działaniami wojennymi w Ukrainie m.in. poprzez: zapewnienie im bieżącego wsparcia poprzez organizację praktycznych szkoleń, dostarczenie niezbędnych materiałów informacyjnych oraz dostępu do grupy dyskusyjnej, rozwiązywanie problemów prawnych zgłaszanych przez obywateli Ukrainy na specjalnie utworzoną ogólnopolską infolinię działającą w godz. 10-19 pod numerem +48 800 088 544 oraz tworzenie, ujednolicanie i tłumaczenie na język ukraiński wzorów umów i dokumentów ułatwiających obywatelom tego kraju załatwianie urzędowych formalności.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Wsparcie dla Uchodźców z Ukrainy

Uprzejmie informujemy, że Stowarzyszenie Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej – w ramach Akcji „Wsparcie dla Uchodźców z Ukrainy” – w siedzibie Stowarzyszenia, przy ul. L. Rydygiera 17 w Warszawie, uruchomiło Punkt Konsultacyjny, gdzie dyżury stacjonarne i telefoniczne pełnią notariusze, adwokaci i studenci prawa z Ukrainy oraz polscy notariusze, aplikanci i zastępcy notarialni.

W porozumieniu z Wojewodą Mazowieckim nieodpłatną pomoc prawną polsko-ukraińskie zespoły będą świadczyły również w Punktach Recepcyjnych na Torwarze przy ul. Łazienkowskiej 6A, w Hali EXPO przy ul. Modlińskiej 6D na Warszawskiej Białołęce oraz w Hali EXPO w Nadarzynie przy al. Katowickiej 62.

Kontakt do biura SNRP – telefonicznie: 22 827 13 45 i 22 827 01 94 lub mailowo: biuro@snrp.pl.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Domofon

Szanowni Klienci. Kancelaria już działa w pełnym wymiarze czasu. Na domofonie prosimy o wybieranie numeru 4.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Kontakt

Do czasu otwarcia Kancelarii prosimy o kontakt na numer 607 334 166.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Otwarcie Kancelarii

Uprzejmie informujemy, iż Kancelaria czynna będzie od stycznia 2022 roku, przy czym pierwsze czynności notarialne dokonywane będą od dnia 10 stycznia 2022 roku.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie