Zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu

W praktyce notarialnej pojawił się problem możliwości zbycia pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość na rzecz właściciela innego lokalu wyodrębnionego w ramach tej samej nieruchomości. W szczególności kwestia dotyczyła tego, czy na powyższą czynność – o ile jest ona w ogóle możliwa – muszą wyrazić zgodę właściciele lokali znajdujących się w tym samym budynku (budynkach) w ramach wspólnoty mieszkaniowej, a jeżeli tak, to czy wszyscy, czy też jedynie ich większość w formie uchwały powziętej zgodnie z przepisem art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn. w Dz.U. z 2021 r. poz. 1048)?

Powyższe zagadnienie zostało rozstrzygnięte przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 15 listopada 2018 roku, III CZP 52/18. Sąd przyjął, że dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia tego pomieszczenia do innego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej, przy czym do dokonania w ten sposób podziału prawnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, o której stanowi art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. Z uzasadnienia uchwały wynika jednak, że taka zgoda nie jest natomiast konieczna, w przypadku odłączenia od samodzielnego lokalu, ale niewyodrębnionego, pomieszczenia przynależnego i przyłączenia go do innego lokalu stanowiącego już odrębną nieruchomość, chyba że podział ten wymaga przeprowadzenia robót budowlanych w elementach nieruchomości wspólnej. Art. 22 ust. 4 powołanej wyżej ustawy ma zastosowanie, gdy dochodzi do połączenie lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lokalową. Co bardzo istotne, Sąd Najwyższy stwierdził, że wpis przeniesienia własności pomieszczenia przynależnego w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu, do którego nastąpiło przyłączenie tego pomieszczenia nie ma charakteru konstytutywnego, skoro przyłączenie nastąpiło do lokalu, który jest już nieruchomością lokalową. Wpis konstytutywny dotyczy ustanowienia odrębnej własności lokalu, zaś zbywane pomieszczenia przynależne nie prowadzi do likwidacji lokalu, z którego jest odłączane, lecz jego zbycie ma na celu przyłączenie go do lokalu, który również stanowi już odrębną nieruchomość, a zatem nie dochodzi do powstania nowego lokalu.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie