Aktualności

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 11 lipca 2025 roku, wydaną w sprawie o sygn. III CZP 10/20, ​podstawą wpisu w księdze wieczystej nie może być odpis dokumentu poświadczonego za zgodność z oryginałem przez notariusza. Uchwała zapadła na kanwie pytania prawnego skierowanego do Sądu Najwyższego przez Sąd Okręgowy w Gliwicach, który powziął wątpliwości na temat tego, czy jest możliwe wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki na podstawie załączonego do wniosku wieczystoksięgowego odpisu notarialnego zezwolenia wierzyciela na wykreślenie tego prawa, przy czym oryginał przedmiotowego zezwolenia nie został przesłany do sądu.

Na tak postawione pytanie Sąd Najwyższy udzielił odpowiedzi negatywnej, gdyż – jak się wydaje – wszelkie zmiany w księgach wieczystych są na tyle doniosłe, że ich podstawą nie mogą być jedynie odpisy dokumentów (vide Dziennik Gazeta Prawna B 30.07.2025).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

W Ministerstwie Finansów opracowano projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, zgodnie z którym planowane jest uchylenie obowiązku przedkładania notariuszowi zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego o zwolnieniu z tego podatku odziedziczonego mienia. Projektowana zmiana koresponduje z nowelizacją uchwaloną już przez Sejm w kwietniu 2025 roku, która zniosła wymóg przedstawiania przedmiotowego zaświadczenia w sytuacji nabycia przez członków najbliższej rodziny w formie aktu notarialnego własności rzeczy i praw majątkowych. Powyższe jest dużym ułatwieniem dla zbywających nieruchomość, gdyż nie trzeba będzie już występować do właściwego urzędu skarbowego o wydanie stosownego zaświadczenia, co oszczędzi czas osób planujących zawrzeć akt notarialny (vide Rzeczpospolita 12.05.2025).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

W Ministerstwie Rozwoju i Technologii opracowano projekt ustawy, która umożliwi sprawdzanie cen transakcyjnych lokali mieszkalnych. Służący temu celowi Portal DOM ma być prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Informacje będą przydatne dla potencjalnych kupujących, jak również dla deweloperów.

Niestety na rozpoczęcie pracy Portalu trzeba będzie jeszcze długo poczekać, gdyż przepisy wejdą w życie dopiero 20 miesięcy od ich uchwalenia (vide biznes.interia.pl 13.02.2025).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

W Ministerstwie Finansów rozważany jest pomysł wprowadzenia zmian w prawie podatkowym.

Problem z obecnymi przepisami polega na tym, że Sądy nie informują o warunkach do skorzystania ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, natomiast notariusze są zobowiązani zawsze to uczynić. Tracą na tym osoby najbiedniejsze, których nie stać na rejenta.

Ministerstwo Finansów rozważy zatem nowelizację, która w szczególnie uzasadnionych przypadkach pozwoliłaby uniknąć zapłaty podatku mimo przekroczenia sześciomiesięcznego terminu na zgłoszenie w urzędzie skarbowym spadku po najbliższej osobie.

Warto w tym miejscu przypomnieć, że zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn nabycie spadku po osobie najbliższej z I grupy podatkowej może być zwolnione z podatku, jednak warunkiem tego zwolnienia jest zgłoszenie spadku do urzędu skarbowego (formularz SD-Z2) w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku. Uchybienie terminowi z jakiego powodu skutkuje niestety opodatkowaniem. (vide podatki.gazetaprawna.pl 10.02.2025).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

W Ministerstwie Sprawiedliwości prowadzone są prace nad nowelizacją Prawa o notariacie.

Jeżeli przepisy zostaną zmienione, notariusze uzyskają możliwość składania – po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia – wniosków wieczystoksięgowych w zakresie ujawnienia w księgach wieczystych spadkobierców, jako nowych właścicieli. Będzie to ułatwienie dla osób dziedziczących prawo własności nieruchomości, gdyż w obecnym stanie prawnym podmioty te są zmuszone składać wnioski samodzielnie.

Notariusz jest uprawniony do dokonania zmiany jedynie po przeprowadzeniu dodatkowych czynności względem przedmiotu wchodzącego w skład masy spadkowej, czyli przykładowo po dokonaniu działu spadku (vide prawp.pl 10.12.2024).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

W minioną sobotę, 23 listopada 2024 roku, odbył się XV Dzień Otwarty Notariatu, w ramach którego kilkuset notariuszy w wielu miastach na terenie całego kraju udzielało bezpłatnych porad prawnych.

Dzień Otwarty Notariatu to najważniejsza inicjatywa społeczna samorządu notarialnego realizowana przez Krajową Radę Notarialną, Izby Notarialne oraz Rejestry Notarialne. Nadrzędnym jej celem jest edukowanie społeczeństwa w tych obszarach prawa, które leżą w kompetencjach notariuszy, jak również informowanie o rodzajach umów i czynnościach notarialnych (vide prawp.pl 16.11.2024).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Na łamach Dziennika Gazety Prawnej z dnia 04 września 2004 roku (numer wydania 172 (6337)) zamieszczona została publikacja Jolanty Szymczyk-Przewoźnej pod tytułem: „Łatwo zablokować sprzedaż domu”. W artykule tym Autorka zwraca uwagę na występujący w obrocie poważny problem bezpodstawnych wniosków o wpis do księgi wieczystej.

Proceder przebiega zazwyczaj w następujący sposób. Przykładowy złośliwy kontrahent, były małżonek, bądź nawet osoba z fikcyjnymi danymi składa do sądu wniosek o wpis w księdze wieczystej. Może to być choćby wniosek o wpisanie w dziale III ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym albo o ujawnienie zakazu zbywania nieruchomości, przy czym brak jest jakichkolwiek podstaw, aby ostrzeżenie takie czy zakaz zostały ostatecznie wpisane. Niestety mimo powyższego sama już wzmianka o wniosku ujawniona w księdze wieczystej może skutecznie odstraszyć potencjalnego nabywcę, czy bank, który miałby kredytować nabycie nieruchomości. Sąd oczywiście z czasem weryfikuje podstawy żądania i wniosek oddala, jednak z uwagi na obciążenie pracą wydziałów wieczystoksięgowych i braki kadrowe może to zająć nawet kilkanaście miesięcy. W tym okresie przeprowadzenie transakcji dotyczącej danej nieruchomości będzie w praktyce niemożliwe, gdyż ciężko jest znaleźć notariusza, który w takim stanie prawnym podejmie się dokonania czynności.

W swojej praktyce notarialnej miałem ostatnio niestety do czynienia z analogicznym przypadkiem. Otóż na kilka dni przed planowaną transakcją zbycia działki gruntu, w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości pojawiła się wzmianka o wniosku. Po analizie dokumentacji w sądzie okazało się, że do księgi wieczystej złożony został wniosek o ujawnienie zakazu zbywania nieruchomości, czego podstawą była rzekoma nieważność umowy nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela. W efekcie powyższego do zawarcia umowy nie doszło.

Ciężko jest oczywiście znaleźć ad hoc rozwiązanie powyższego problemu, jednak wydaje się, że wnioski tego typu, które nie są na szczęście dość liczne, powinny być rozpoznawane przez sąd w absolutnie pierwszej kolejności, a stosowne wzmianki o tych wnioskach winny być wykreślane niezwłocznie.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

W swojej praktyce notarialnej spotkałem się ostatnio z dość interesującym zagadnieniem.

Otóż Sąd Rejonowy w Z. III Wydział Rodzinny i Nieletnich wydał postanowienie, w którym zezwolił wnioskodawczyni – Janinie Kowalskiej (imię i nazwisko zostało zmienione), jako opiekunowi prawnemu, na dokonanie w imieniu całkowicie ubezwłasnowolnionego – Adama Nowaka (imię i nazwisko zostało zmienione) sprzedaży na jej rzecz udziałów we współwłasności określonej w tym postanowieniu nieruchomości.

Powyższe postanowienie wzbudziło moje wątpliwości w zakresie zgodności z prawem materialnym.

Zgodnie mianowicie z treścią art. 175 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do opieki nad ubezwłasnowolnionym całkowicie stosuje się odpowiednio przepisy o opiece nad małoletnim (…). Stosownie z kolei do treści art. 98 § 2 pkt 2 w związku z art. 99 § 1 tego Kodeksu żadne z rodziców nie może reprezentować dziecka przy czynnościach prawnych między dzieckiem a jednym z rodziców (…), chyba że czynność prawna polega na bezpłatnym przysporzeniu na rzecz dziecka (…). Dla dziecka takiego sąd opiekuńczy ustanawia reprezentanta dziecka.

Z zestawienia powyższych przepisów wynika, że przy umowie sprzedaży przysługujących ubezwłasnowolnionemu całkowicie udziałów we współwłasności nieruchomości na rzecz jego opiekuna prawnego, osoby ubezwłasnowolnionej nie powinien reprezentować ten opiekun (nabywca udziałów). Z tych względów konieczne wydaje się wyznaczenie do tej czynności innej osoby uprawnionej, która będzie reprezentowała sprzedającego – osobę ubezwłasnowolnioną.

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Od dnia 1 czerwca 2024 roku rejenci mają możliwość, a w niektórych sytuacjach obowiązek sprawdzenia, czy dokonano zastrzeżenia numeru PESEL w Rejestrze Zastrzeżeń Numerów PESEL. Zastrzeżenie tego numeru będzie stanowiło podstawę do odmowy dokonania czynności notarialnej.

Możliwość zastrzeżenia numeru PESEL wprowadziła ustawa o ograniczaniu niektórych skutków kradzieży tożsamości. Zastrzeżenie powoduje zablokowanie numeru PESEL widoczne w Rejestrze prowadzonym przez Ministra Cyfryzacji. Jeżeli PESEL został zastrzeżony, poszczególne instytucje będą miały obowiązek odmówić przeprowadzenia danej czynności. Jednakże w każdej chwili będzie można odwołać zastrzeżenie, a po dokonaniu czynności notarialnej numer PESEL będzie można ponownie zastrzec (vide gazetaprawna.pl 29.05.2024).

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie

Konferencja szkoleniowa poświęcona ustawie deweloperskiej w praktyce notarialnej, zorganizowana przez Radę Izby Notarialnej w Warszawie, odbyła się. Wykład przeprowadził Pan dr hab. Bartłomiej Gliniecki, profesor Uniwersytetu Gdańskiego, który był uprzejmy odpowiedzieć na pytanie, czy zawarcie umowy przedwstępnej na gruncie nowej ustawy deweloperskiej jest dopuszczalne.

Zdaniem Pana Profesora istnieje taka możliwość, jednakże do umowy należy stosować co do zasady wszystkie środki ochrony przewidziane przez ustawę. Wynika to z faktu, że zakres art. 2 ustawy jest bardzo szeroki i obejmuje on również umowy przedwstępne.

Natomiast – co bardzo istotne – umowa ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego, która jest zawierana w trybie art. 3 ustawy, może zostać poprzedzona niestety jedynie umową rezerwacyjną.

Chciałbym serdecznie podziękować Panu Profesorowi za bardzo merytoryczny wykład!

dr Igor Baranowski- notariusz w Legionowie